破产企业财产拍卖应当注意的几个问题
破产企业财产的拍卖在现实生活中极为广泛，但是表现出来的问题却不在少数。如果不能分清国有企业与集体企业的所有制关系，理清对破产企业财产的法律性质，往往会对我们的拍卖工作带来意想不到的法律后果。下面就谈一下破产企业财产拍卖过程中应当注意的几个问题：
第一、分清破产财产的属性与类别，便于协调与有关管理部门的关系。
破产企业财产一般分为动产和不动产，不动产包括土地使用权、房产及土地上的附着物；动产主要包括机器设备、运输工具及办公用品等。相比较而言，房地产占的比例较大。所以，在房地产拍卖之前，必须到房管、土管部门弄清房屋、土地的权属及房地产上可能附加的特殊权益，不能将破产企业中职工的住房和存在权属争议的房产、地产纳入拍卖的范围。同时，应当要求城建、房管部门对拍卖认可的土地位置、用地性质、房屋结构、建筑时间予以确认，然后与资历产评估报告中的评估价格进行对比。无论拍卖师评估的价格高于或低于评估机构的价格，只要拍卖企业事前向房管、土管部门如实说明标的物的基本状况，就必然能得到房管、土管部门的认可。
第二、深入理解企业破产的法律依据和理论依据，要理论联系实际，找准突破点。
日前，破产企业主要是指到期不能清偿债务而被依法宣告破产的企业。主要分为全民所有制企业破产和非全民所有制企业破产两大类。其中，全民所有制企业破产适用于《破产法》，非全民所有制企业破产适用于《民诉法》第十九章的“企业法人破产还债程序”。对破产企业财产的拍卖，主要是对《拍卖法》的实际应用，在深刻掌握理论基础知识的同时，要与拍卖实践紧密结合，针对不同的标的进行具体分析，找准突破点。破产企业财产的处置权、监督权在于人民法院，甚至对拍卖价款的支付和佣金比例都起着重要作用，所以法官的作用非同一般。拍卖前，按照规定程序寻求法官意见是必要的。另外，还要与法官，清算组等研究变现方式，比如拍卖底价的保密性、协议转让的不公开性、价格的随意性、拍卖行业的诚信性等。公开拍卖是按法律程序依法进行的，引入市场竞争机制，利用拍卖方式公开竞价，价高者得的变现方式，这样能够合法有效地维护债权人和破产企业职工的权益，最大限度地保护国有资产及金融资产，也有利于债务人走出困境，重新走上创业之路。
第三、注重拍卖前的准备工作，知己知彼，努力寻找适合拍卖成交的最佳方式。
我们现在的破产财产拍卖委托依据一定要全面、细致，在争取到清算组与拍卖企业签定委托合同后，一定要求清算组同时交付破产裁定书、破产公告、破产财产清算报告等材料，对法院办案人员的口头授权也应当做好记录，同时要求法院人员签字认证，使委托程序在法院监督下顺利进行。拍卖企业一般是以资产评估机构出具的资产评估报告上载明的财产为准，如果资产评估报告误将不属破产企业的财产纳入并予以评估，则评估机构首先要承担过错责任。即便如此，拍卖企业也应严格审核。担保财产是否纳入破产企业财产，应请示人民法院书面裁定。另外，寻找有实力的竞买人是拍卖能否成功的关键因素之一，在实际操作中，一般是将破产企业分为工业类、商业类、其他行业类三种类型，对于设计规范、符合环保、设备性能好、市场前景广阔的工业企业，首先在同行业内寻找买主，也可借助互联网发布拍卖信息，向有管理经验的大中型企业通过电话推荐、传真展示等方式，发现有诚意者，立即走访，鼓励他们兼并竞买，进行资产重组，发挥资产综合效益。否则，应当就地公告，分零拍卖以实现资源最大限度地利用。具体是整体拍卖或分开拍卖，要看财产的自然形成状态，如果是所有资产连成一体，则适合于整体拍卖，这样有利于管理和开发，成交价也较高；如果单独存在，则应当分开拍卖为宜。在拍卖会上，是采用荷兰式从高往低拍卖还是英格兰式的从低往高拍卖，关键要看资产评估报告。在实际操作中，评估机构的评估价格是以企业的财务会计帐簿为评估依据的，往往采用成本法与清算法来评估价格，评估价格往往偏高，但没有风险。否则，评估机构会担心估价偏低而背上国有资产流失的罪名。而竞买人则是以标的物所能带来的利润确定价格的，如果竞买人的出价低于评估价格时，应马上与法院和清算组协商，重新确定底价，直至成交为止；如果评估机构的估价低于竞买人的出价时，应以评估价格为底价，采用英格兰式拍卖。
第四、重视拍卖的最后环节，认真做好售后服务工作。
拍卖成交不等于工作全部完成，实际上还有很多售后服务工作要做，尤其是破产企业财产的拍卖特别复杂，表现出来的矛盾也非常集中。它既受法院、清算组的影响，也受债权人、房管部门、土管部门及政府部门的影响，任何一方关系协调不好，买受人的房屋所有权证、土地使用权证就会很难办理。即使办理好产权证明，破产企业职工的安置补偿问题解决不好，也会产生纠纷、引发诉讼。所以，一定要将标的物的交付责任包括产权证照的办理明确给清算组，同时积极协调清算组与买受人办理有关产权证明手续，顺利完成售后服务工作。
第五、注意拍卖前要理清委托人与竞买人之间相关费用的分担。
破产企业之所以破产是因为不能清偿到期债务，大多数房地产都已经被抵押，房屋产权和土地使用权证由管理部门代管，加上老国有企业、集体企业的土地往往都是划拨，办理产权过户及证照须经政府批准并交纳费用。一般来说，是按国家法律、法规和政策的规定，由买卖双方各自承担相应的部分。具体应将土地管理费、土地出让金等拍卖之前应交的税费由委托人承担，买受人只需交纳国家规定的契税和证照工本费，这样就能明确双方的相关费用的分担情况，从而消除拍卖成交后所带来的负面影响。
第六、不能忽视破产企业财产拍卖中的风险防范问题。
拍卖企业作为行业性较强的中介机构，要求其必须遵守“公平、公正、公开、诚实信用”的原则，在拍卖过程中应当注意自身的义务，对委托人及竞买人负责。比如，有责任核实标的物、在委托权限内处理拍卖事务、在拍卖期间对标的物的保管、如实向竞买人介绍标的物的瑕疵、竞买成功后标的物的交接等，这些具体情节都应当按照《拍卖法》的规定进行，不能有丝毫的马虎，为拍卖会的顺利进行奠定基础，同时也会避免不必要的法律纠纷，不但能用有效的时间赢得最大的收益，而且也能为拍卖行业的发展树立良好的社会形象。