浅谈房地产拍卖过程中应当注意的几个问题
2006-03-08 00:00:00   来源:   评论:0 点击:

浅谈房地产拍卖过程中应当注意的几个问题
◇  徐晓燕

    2005年在公司董事会的正确领导下,在全体员工的共同努力下,我们顺利地完成了年初公司下达的目标任务。现就房地产拍卖运作过程中经常出现的实际问题共同探讨,以便于我们共同提高。
    一、房地产拍卖公告发布时间与竞买人资格的审核。
    房地产拍卖是当前的一个热门问题,既是理论问题,又是实践问题,也是当今十分紧俏的拍卖资源,鉴于房地产拍卖标的的特殊情况,房地产拍卖公告的发布时间在可能的条件下较之拍卖日应当尽量提前,也就是说给想参与竞买的人们尽可能多的时间对拍卖标的进行调查、比较,以确定是否参加竞买,并做好竞买的各方面准备,房地产拍卖与其他物品的拍卖相比,有其自己的特点:①房地产位置的固定性,使竞买人要充分考虑购买后的用途及其升值潜力。②一次性投资大,竞买人必须充分考虑自己的资金实力,如何筹集竞买资金和所筹集的竞买资金如何偿还等问题。③任何一处房地产都与规划现状、市场设施、教育、医疗、商业服务设施的配置等联系密切,每一个竞买人都会对以上问题做上深入细致的调查咨询,竞买人多数不是房地产方面的专家,即使是房地产开发商,购买一个房地产项目时也会经过反复的比较,计算后才能下定是否购买的决心。④市场价格不断变化,竞买人为了确定该项目是否值得购买,都会花大量时间去做市场价格的调查和比较。⑤如果是单位购买,还需要上级主管部门或董事会研究决定。⑥房地产拍卖的组织者也需要通过竞买人的咨询,深入地去了解竞买人的机构状况、资金状况以及信誉状况等。以上六点说明,房地产拍卖公告发布后,要给竞买人充足的思考、调查、准备时间,这样才能使竞买人充分做好参与竞买的准备,也就是该拍卖公告发布后至拍卖前的这段时间尽可能长一些。
    房地产拍卖前在竞买人资格的审查中,对其资金状况的审查至关重要。房地产拍卖由于对竞买人资金方面实力的要求比较高,特别是办公楼或房地产项目的拍卖,对竞买人可动用或可筹集资金的要求更高,往往要求买受人很短时间内支付拍卖成交价款,因此,在拍卖前要对竞买人的竞买资格进行必要的审查,特别是竞买人的资金状况进行严格的查验,并要求竞买人在竞买前缴纳相应数额的保证金,只有保证金到帐的竞买人,才能参与竞买。以上这些要求,可为拍卖成交后的工作减少很多不必要的麻烦或纠纷。
    不论是拍卖公告发布的时间,还是竞买人资格登记的截止时间,都应与具体的拍卖时间保持相应的间隔,目的是给竞买人一个充分的时间,同时也给我们拍卖组织者了解竞买人的充裕时间,以确保最终竞买的质量。
    二、清晰产权和明晰费用是房地产拍卖的重要环节。房地产拍卖涉及多方面的问题,由于债权债务的关系复杂,又有历史遗留问题,因此这就要求我们在拍卖前必须向房管、国土部门调查了解清楚产权和费用,避免拍卖成交后引起纠纷,产生不必要的损失,也是做好拍卖准备的尤为重要环节。
    (一)房地产的产权能否拍卖,主要包括以下几个方面:①有《房地产权证》或其他合法的来源证明;②有完全的处分权;③没有争议的;④没有抵押的;⑤法院未查封(除法院自己查封委托拍卖的除外)和其他有查封权利机关未查封的;⑥在委托拍卖范围内。
    由于产权的不明晰而引起纠纷的事件不少,在这里我举一案例:
    某法院对一家工厂的所有建筑物包括办公楼、厂房和围墙进行强制执行委托某拍卖行拍卖。拍卖行接到委托后,在没有详细了解清楚产权关系和委托拍卖范围的情况下就进行公开拍卖并成交,在拍卖资料及成交确认书上写明拍卖标的为办公楼、厂房、围墙、空地,买受人在付清标的款后无法如期得到房屋、土地,只好诉诸法院解决。
    原来,法院只委托拍卖工厂内所有建筑物而未包括土地,原业主是租用村民集体用地来建厂的,每年须向村里交租金,这样一来,买受人原以为把工厂建筑物和土地使用权一起买过来的,现在款已付了,却还要每年交土地租金,当然无法接受,于是状告拍卖行。
    法院受理后,认为责任在拍卖行,不应将未在委托范围内的土地使用权都一并拍卖,结果只好调解协商损失赔偿责任,产生了不良的影响。一般情况下,建筑物和土地是不可分割的,然而该建筑物是在村民用地中,没有《房地产权证》,只是租用土地后自己建工厂楼房,房地不合一,这就要求拍卖企业对房屋的产权各种关系要明了清晰,把工作准备得更周详。
    (二)涉及房地产有关费用问题。
    房地产的拍卖必须在拍卖前详细了解清楚各种费用,并明确由谁承担,所涉及的费用比较多,像我们常说的办证、过户费用,土地出让金、所属在建工程的有配套、质监、污水处理、水电增容等费用,如是房改房,还包括原产权资质所涉及的各种费用,以及原业主是否交物业管理费、水电费、煤气费、有线电视费等,这些费用应明确谁承担,以避免不必要的纠纷和损失。
    最后,我再说一下执法中的房地产拍卖易出现的几个问题。
    房地产的诉讼拍卖,涉及面较广,也是我们日常操作中经常遇到的拍卖标的,在涉案的房地产拍卖中会常常遇到以下几种情况:
    (一)完整意义上的权属合一。被执行人积极配合,房屋的产权证、土地证及相关证件,被执行人愿意提供。拍卖成交后,由法院出具协助执行的文书,买受人凭法院文书,拍卖行的成交确认书、发票及原产权人提供的相关资料,由拍卖行或买受人到房产部门办理过户手续,待过户手续办好以后,由法院执行法管交付房屋这是在涉案房屋拍卖中最好处理的案例。
    (二)权属完整,但被执行人不予配合。这样的案例在办理手续上也好处理,在交付时由法院执行强制搬迁,如果被拍卖的房屋有租赁人,还要看租赁合同是什么时候签订,如果是法院查封以前,无论是执法人员、拍卖人、买受人均应承认现状,维持原租赁合同的时间性与合法性,到期才能解约或续约。如果是租赁合同是在法院查封后订立的,则视为无效合同,合同的双方均承担责任,这类情况是我们遇到较多也是较棘手的问题,这需要执法力度跟的上,如果法院执法力度不够,将会产生新的搬迁诉讼,这势必给拍卖人、买受人带来大量的也是无效的工作,甚至让买受人遭受经济和精神上的损失。
    (三)不完全意义上的权属完整。在涉案房地产拍卖中往往有不完全意义上的权属问题,有的被执行拍卖的房屋在查封时就发现由于历史上的原因,既无房产证,又无土地证,这类房产要补齐手续非常困难。
    (四)部分完全意义上的权属完整。在涉案房产拍卖中有的被执行人已将房屋抵押给金融机构,这样就要解除抵押权,方可拍卖。
    (五)没有竣工的房屋。这类涉案房产往往是建筑商作为原告诉开发商拖欠房屋建房资金,这类房屋我们一般主张建筑单位自己竞买,价格比较便宜。
    涉案房地产拍卖是我们近几年面临的新课题,这就要求我们一定要对我国现行的房地产政策、法规熟悉,深刻了解,根据不同类的房地产性质,提出不同的处理方法,这样才能提高拍卖成功率。
    以上我和各位共同学习了我们实际操作中接触比较多的房地产拍卖中所要注意的几个关键问题,当然,我们现在的经验还很不足,业务水平也有待于提高,但我相信,我们在坐的各位同仁会有信心,有诚意一步步地做好拍卖业务,稳中求进,在竞争中发展壮大,努力打造“双赢”品牌,2006年一定会取得更好的经济效益和社会效益。

 

 

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